FAQ: Vermieterpfandrecht
Das Pfandrecht des Vermieters greift, sobald ein gültiger Mietvertrag besteht, der Mieter offene Forderungen hat und sich pfändbare Gegenstände in den Mieträumen befinden.
Zur Durchsetzung muss der Vermieter den Mieter schriftlich über das Pfandrecht informieren, eine Zahlungsfrist setzen und im Streitfall das zuständige Gericht einschalten. Wollen Sie Ihr Vermieterpfandrecht durchsetzen? Unser Muster kann Ihnen dabei helfen.
Das Vermieterpfandrecht erlischt, wenn die gepfändeten Gegenstände mit Wissen des Vermieters entfernt werden und dieser nicht innerhalb eines Monats widerspricht. Weitere Möglichkeiten können Sie an dieser Stelle nachlesen.
Inhalt:
Was ist das Vermieterpfandrecht? Eine Definition
Das Vermieterpfandrecht bezeichnet das gesetzliche Recht des Vermieters, sich bei offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis (wie z. B. bei Mietschulden oder Nebenkosten) bewegliche Sachen des Mieters, die in die Mieträume eingebracht wurden, zu sichern.
Das Pfandrecht entsteht automatisch mit Beginn des Mietverhältnisses und betrifft nur Gegenstände, die dem Mieter gehören und sich in den gemieteten Räumen befinden. Es dient dazu, dem Vermieter eine Sicherheit für seine Ansprüche aus dem Mietvertrag zu gebe.
Das Vermieterpfandrecht ist im BGB geregelt. In § 562 heißt es:
(1) Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.
(2) Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.
Welche Voraussetzungen gelten für das Vermieterpfandrecht?
Damit das Vermieterpfandrecht entsteht, müssen Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu zählen:
- Es besteht ein gültiger Mietvertrag über Wohn- oder Gewerberäume.
- Der Mieter schuldet noch Geld, etwa weil er Mietzahlungen oder Betriebskostenvorauszahlungen nicht geleistet hat.
- Die Gegenstände gehören dem Mieter und wurden von ihm in die gemieteten Räumlichkeiten eingebracht.
Was unterliegt dem Vermieterpfandrecht und was darf gepfändet werden?
Pfändbar sind durch den Vermieter nur bewegliche Sachen, die sich im Eigentum oder Miteigentum des Mieters befinden und in die Mieträume eingebracht wurden.
Doch was fällt nicht unter das Vermieterpfandrecht? In diesem Fall gelten die Beschränkungen des § 811 ZPO, der bestimmte Gegenstände vor einer Pfändung schützt. Das bedeutet, dass das Vermieterpfandrecht nicht uneingeschränkt gilt, sondern durch gesetzliche Pfändungsverbote begrenzt wird.
Zu diesen Gegenständen zählen insbesondere:
- Grundstücke und Immobilien im Eigentum des Mieters
- Das Auto (PKW) des Mieters
- Gegenstände, die sich außerhalb der Mieträume befinden
- Sachen, die vom Mieter lediglich gemietet oder geleast sind
- Eigentum des Ehe- oder Lebenspartners des Mieters, sofern dieser nicht selbst im Mietvertrag aufgeführt ist
Das Vermieterpfandrecht gilt nicht für fremde Sachen, die im Besitz Dritter stehen oder für Gegenstände, die der Mieter nur ausgeliehen hat.
In welchen Fällen greift das Vermieterpfandrecht? Der Schutz gilt nicht nur für Mietverhältnisse über Wohnräume – ebenfalls besteht das Vermieterpfandrecht für Gewerbe. Allerdings greifen auch hier die oben genannten Einschränkungen. Auch bei zulässiger Untervermietung steht dem Hauptvermieter sein Pfandrecht an den im Mietobjekt verbliebenen Sachen des Hauptmieters oder Untermieters zu.
Wie kann ich das Vermieterpfandrecht geltend machen?
Bevor Vermieter das Vermieterpfandrecht ausüben, sollten sie den Mieter schriftlich darüber informieren. So erhält der Mieter Gelegenheit, die offenen Mietrückstände zu begleichen. In der Praxis hat es sich bewährt, dem Mieter hierfür eine Frist von mindestens drei Wochen zu setzen.
Es ist dem Vermieter jedoch nicht erlaubt, beim Mieter zu erscheinen und die Herausgabe von Wertgegenständen zu verlangen. Stattdessen muss er sich an das zuständige Gericht wenden, um einen sogenannten Räumungstitel zu erwirken. Aus diesem geht genau hervor, welche Forderungen gegenüber dem Mieter bestehen. Mit dem Titel kann dann ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden.
Der Gerichtsvollzieher prüft vor Ort, welche Gegenstände pfändbar sind. Diese werden:
- dokumentiert
- und mit Pfandmarken versehen.
Nach Vermieterpfandrecht findet eine Verwertung der gepfändeten Gegenstände im öffentlichen Rahmen statt – die bei der Versteigerung eingenommenen Beträge dienen der Schuldentilgung.
Der Vermieter darf nur so viel vom Erlös einbehalten, wie zur Deckung seiner berechtigten Forderungen notwendig ist. Übersteigt der Erlös die offenen Forderungen, muss der Restbetrag an den Mieter ausgezahlt werden. Diese Abrechnung dient im Vermieterpfandrecht der Transparenz und der ordnungsgemäßen Abwicklung.
Sie können, wenn Sie Ihr Vermieterpfandrecht geltend machen wollen, unser Muster zur Ankündigung nutzen:
- Muster für die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts (.doc)
- Muster für die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts (PDF)
[Name und Anschrift des Vermieters]
[Name und Anschrift des Mieters]
Ort, Datum
Betreff: Geltendmachung des Vermieterpfandrechts gemäß § 562 BGB
Sehr geehrte/r [Name des Mieters],
hiermit nehme ich Bezug auf den mit Ihnen am [Datum Mietvertrag] geschlossenen Mietvertrag über die von Ihnen gemietete Wohnung [genaue Bezeichnung, ggf. Adresse]. Die im Mietvertrag vereinbarten Zahlungen in Höhe von [Betrag] € monatlich sind seit dem [Datum der ersten ausstehenden Zahlung] ausgeblieben.
Trotz mehrfacher Mahnung sind die offenen Mietrückstände bislang nicht beglichen worden. Die Gesamtforderung beläuft sich derzeit auf [Gesamtbetrag] €.
Zur Sicherung meiner Forderungen mache ich hiermit von meinem gesetzlichen Vermieterpfandrecht gemäß § 562 BGB Gebrauch.
Sie können die Ausübung des Vermieterpfandrechts abwenden, indem Sie die offenen Forderungen in Höhe von [Gesamtbetrag] € bis spätestens zum [Frist, z.B. 10 Tage ab Zugang des Schreibens] begleichen oder eine angemessene Sicherheitsleistung in Höhe des Wertes der gepfändeten Gegenstände stellen
Sollte die Zahlungsfrist ergebnislos verstreichen, behalte ich mir vor, die gepfändeten Gegenstände verwerten zu lassen.
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]
[Ihr Name]
Wann erlischt das Vermieterpfandrecht?
Das Vermieterpfandrecht erlischt grundsätzlich, wenn die gepfändeten Sachen aus der Mietwohnung oder vom Grundstück entfernt werden.
Dafür gelten jedoch bestimmte Voraussetzungen:
- Das Pfandrecht erlischt nur dann, wenn der Vermieter von der Entfernung der Sachen weiß und nicht widerspricht.
- Der Vermieter hat einen Monat Zeit, um gerichtlich Widerspruch einzulegen oder die Herausgabe zu verlangen.
- Bei Verlust oder Diebstahl erlischt das Vermieterpfandrecht ebenfalls. Ersatzansprüche gegen Dritte können bestehen, wenn der Diebstahl nach Geltendmachung des Pfandrechts erfolgt.
- Ein Verzicht auf das Vermieterpfandrecht im Mietvertrag ist ebenfalls möglich.
Beim Vermieterpfandrecht tritt die Verjährung nach drei Jahren ein. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Vermieter von den Voraussetzungen des Pfandrechts Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen (§ 199 BGB).
So wirkt sich das Vermieterpfandrecht bei einer Insolvenz aus
Das Vermieterpfandrecht behält auch im Insolvenzverfahren des Mieters seine Bedeutung. Es sichert dem Vermieter ein sogenanntes Absonderungsrecht: Der Vermieter kann verlangen, dass seine offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis vorrangig aus dem Erlös der gepfändeten, in die Mieträume eingebrachten Gegenstände des Mieters befriedigt werden.
Allerdings darf im Insolvenzverfahren nicht mehr der Vermieter selbst, sondern nur der Insolvenzverwalter diese Gegenstände verwerten (§ 166 InsO). Der Insolvenzverwalter
- zieht den Erlös ein
- behält seine Verwertungskosten ein
- und zahlt den verbleibenden Betrag an den Vermieter zur Befriedigung der gesicherten Forderungen aus.
Trotz dieser gesicherten Position des Vermieters im Insolvenzverfahren besteht ein Risiko: Wird eine pfandbelastete Sache an einen Dritten veräußert, kann das Vermieterpfandrecht unter Umständen erlöschen.
Ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb bedeutet beim Vermieterpfandrecht, dass jemand eine bewegliche Sache erwirbt, die eigentlich mit dem Vermieterpfandrecht belastet ist, und glaubt, die Sache sei frei von solchen Rechten.
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