FAQ: Mietrückstand
Ein Mietrückstand liegt vor, wenn ein Mieter die Miete nicht oder nicht vollständig zum vereinbarten Termin zahlt, wodurch er in Zahlungsverzug gerät. Hier erfahren Sie mehr dazu.
Nach Erhalt einer fristlosen Kündigung aufgrund von Mietschulden können Sie den Rückstand innerhalb von zwei Monaten vollständig begleichen; damit wird die Kündigung unwirksam.
Die Anzahl der Mahnungen ist gesetzlich nicht festgelegt. Vermieter können bereits nach einer Mahnung weitere rechtliche Schritte einleiten. Sie wollen als Vermieter bei Mietrückstand eine Mahnung aussprechen? Unsere Vorlage kann Ihnen dabei helfen.
Inhalt:
Ratgeber über mögliche Folgen hoher Mietrückstände:
Was ist ein Mietrückstand?
Ein Mietrückstand entsteht, wenn ein Mieter die vereinbarte Miete nicht oder nicht vollständig zum vereinbarten Zeitpunkt zahlt.
Der Mietrückstand kann unterschiedlich groß sein – von wenigen Euro bis hin zu mehreren Monatsmieten. Ab einer bestimmten Höhe werden diese Primärschulden für den Mieter existenzbedrohlich, weil sie den Vermieter zur Kündigung des Mietvertrags berechtigen. Mehr dazu lesen Sie im nächsten Abschnitt.
Laut § 556b BGB müssen Mieter die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats zahlen. Diese Frist steht üblicherweise auch im Mietvertrag.
Bei welchem Mietrückstand darf der Vermieter kündigen?
Nach § 543 Abs. 2 BGB gibt es zwei Situationen, in denen der Vermieter wegen eines Mietrückstands eine fristlose Kündigung aussprechen kann:
- wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der gesamten Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist (mindestens eine Monatsmiete).
- wenn der Mieter nicht an zwei aufeinanderfolgenden Terminen, sondern insgesamt mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist.
In besonderen Fällen kann auch ein wiederholter Mietrückstand innerhalb eines Jahres eine fristlose Kündigung rechtfertigen, vor allem wenn der Vermieter aufgrund eigener finanzieller Verhältnisse auf eine pünktliche Zahlung angewiesen ist.
Ist dies der Fall, können Sie als Vermieter bei Mietrückstand die fristlose Kündigung auch ohne vorherige Mahnung aussprechen.
Möglich ist eine fristlose Kündigung Ihrer Wohnung auch mit Kind, wenn der Mietrückstand die oben genannten Anforderungen erfüllt. Im Einzelfall können Sie jedoch eine besondere Härte geltend machen: Hier besteht die Möglichkeit, dass Sie sich auf die sogenannte Sozialklausel (§ 574 BGB) berufen und Widerspruch gegen die Kündigung einlegen, um eine Verlängerung der Räumungsfrist zu erreichen.
Der Vermieter kann eine ordentliche fristgerechte Kündigung wegen Mietrückstand aussprechen, wenn ein dauerhafter, aber weniger erheblicher Zahlungsverzug vorliegt. In diesem Fall muss der Vermieter die Kündigungsfrist einhalten und im Vorfeld eine Mahnung an den Mieter schicken.
Kann der Mietrückstand verjähren?
Ein Mietrückstand unterliegt der Verjährung. Die Frist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Das bedeutet: Ein Vermieter kann nicht unbegrenzt lange den Mietrückstand einfordern. Die Frist verhindert, dass die Forderung nach deren Ablauf gerichtlich durchsetzbar ist.
Mietrückstand: Was können Sie tun?
Gerät ein Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, entstehen sowohl für Vermieter als auch für Mieter verschiedene Handlungsoptionen.
Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über mögliche Schritte beider Parteien, um auf einen Mietrückstand zu reagieren und rechtliche Konsequenzen möglichst zu vermeiden oder zu klären.
| Handlungsmöglichkeiten des Vermieters | Handlungsmöglichkeiten des Mieters |
|---|---|
| Mietrückstand anmahnen: Sie können den Vermieter durch eine schriftliche Mahnung bei Mietrückstand zur Zahlung auffordern. Rechtlich ist dies nicht zwingend erforderlich, aber oft hilfreich. | Kontaktaufnahme mit dem Vermieter: Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter. So können rechtliche Schritte oftmals im Vorfeld abgewendet werden. Sie können gemeinsam einen Rückzahlungsplan vereinbaren. |
| Mietrückstand einfordern: Als Vermieter können Sie die ausstehenden Beträge mittels Mahnbescheid oder Zahlungsklage einfordern. | Mietrückstand ausgleichen: Sie haben für den Ausgleich der Mietschulden eine Schonfrist von zwei Monaten - sofern Sie nicht in den vorherigen zwei Jahren einmal in der gleichen Situation waren. |
| Räumungsklage: Sollte der Mieter trotz Kündigung die Miete nicht zahlen, können Sie eine Räumungsklage bei Mietrückstand einreichen. | Unterstützung beantragen: Sie können, wenn Sie im Mietrückstand sind, beim Jobcenter einen Antrag auf Mietschuldenübernahme stellen. |
| Mietrückstand mit Kaution verrechnen: Dies ist erst nach Beendigung des Mietverhältnisses möglich. | Beratung suchen: Mietervereine oder Anwälte können Sie unterstützen und ggf. prüfen, ob die Kündigung gerechtfertigt ist. |
Darf der Vermieter die Heizung abstellen? Bei einem Mietrückstand ist dies unzulässig und kann zu Schadensersatzansprüchen seitens des Mieter führen!
Nutzen Sie unsere Vorlage für eine Mahnung bei Mietrückstand
Kommt ein Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, kann der Vermieter eine oder mehrere Mahnungen verschicken.
Im Folgenden finden Sie zwei Muster für eine erste und zweite Mahnung bei Mietrückstand.
Sie können diese Vorlagen nutzen, um Ihren Mieter zur Begleichung der offenen Miete aufzufordern. Beide Mahnungen sollten schriftlich erfolgen und die wichtigsten Angaben wie Höhe des Rückstands, Zahlungsfrist und mögliche Konsequenzen enthalten
1. Mahnung bei Mietrückstand: Muster
[Name und Anschrift des Vermieters]
[Name und Anschrift des Mieters]
[Ort, Datum]
Betreff: Mietverhältnis in [Adresse] – Zahlungsverzug, 1. Mahnung
Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name],
laut § [Nummer] des zwischen uns am [Datum] geschlossenen Mietvertrages über die oben genannte Wohnung sind Sie verpflichtet, die monatliche Bruttowarmmiete in Höhe von [Betrag] Euro jeweils im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats, zu entrichten.
Trotz Fälligkeit konnten wir für den Monat [Monat] lediglich nur einen Zahlungseingang in Höhe von [Betrag] Euro und für den Monat [Monat] in Höhe von [Betrag] Euro feststellen.
Daher fordern wir Sie hiermit auf, den ausstehenden Gesamtbetrag in Höhe von [Betrag] Euro vollständig auf folgendes Konto zu überweisen.
Kontoinhaber:
IBAN:
BIC:
Kreditinstitut:
Sollten Sie der Zahlungsaufforderung nicht fristgerecht nachkommen, gefährden Sie den Fortbestand des Mietverhältnisses.
Mit freundlichen Grüßen
[Name und Unterschrift des Vermieters]
2. Mahnung bei Mietrückstand: Muster
[Name und Anschrift des Vermieters]
[Name und Anschrift des Mieters]
[Ort, Datum]
Betreff: Mietverhältnis in [Adresse] – Zahlungsverzug, 2. Mahnung
Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name],
mit Schreiben vom [Datum des ersten Mahnschreibens] haben wir Sie aufgefordert, die rückständige Miete für die Monate [Monate angeben] in Höhe von [Gesamtbetrag] Euro bis spätestens zum [Fristdatum] auf das angegebene Konto zu überweisen.
Leider ist dieser Aufforderung nicht nachgekommen worden. Bis heute ist der offene Betrag für die Monate [Monate nennen] weiterhin unbezahlt. Zudem wurde auch die Miete für den Monat [aktueller Monat] nur in Höhe von [Teilbetrag] Euro – und das erst am [Zahlungsdatum] – gezahlt.
Wir fordern Sie hiermit letztmalig auf, sämtliche oben genannten Mietrückstände bis spätestens zum [neues Fristdatum] vollständig auf das Ihnen bereits bekannte Konto zu überweisen. Gleichzeitig fordern wir Sie auf, zukünftig ein vertragsgemäßes Zahlungsverhalten einzuhalten.
Darüber hinaus sprechen wir Ihnen hiermit gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine Abmahnung aus. Sollte die ausstehende Zahlung auch diesmal nicht fristgerecht eingehen, werden wir das Mietverhältnis kündigen.
Mit freundlichen Grüßen
[Name und Unterschrift des Vermieters]
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