FAQ: Zwangsräumung
Viele Faktoren beeinflussen die zu erwartende Dauer. Je nach Einzelfall müssen Sie mit einigen Monaten bis zu einem Jahr rechnen. Weitere Informationen zum Ablauf finden Sie an dieser Stelle.
Möchten Sie eine Zwangsräumung abwenden, müssen Sie innerhalb von zwei Monaten die Mietrückstände ausgleichen. Es besteht aber in gewissen Fällen auch die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen. Mehr zu Ihren Optionen können Sie hier nachlesen.
Der Vermieter muss zunächst eine Räumungsklage einleiten. Nachdem er einen Räumungstitel erwirkt hat, kann er den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.
Laut § 7587 Abs. 3 der Zivilprozessordnung (ZPO) kann der Gerichtsvollzieher die Polizei hinzuziehen, wenn der Mieter Widerstand leistet.
Inhalt:
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Was ist eine Zwangsräumung?
Eine Zwangsräumung der Wohnung ist für Betroffene eine der größten Sorgen bei Mietschulden. In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen, was eine Zwangsräumung genau ist, welche Formen es gibt, wie der Ablauf aussieht und was Sie tun können, um eine Zwangsräumung verhindern zu können.
Was bedeutet eine Zwangsräumung für einen betroffenen Mieter? Eine Zwangsräumung ist die zwangsweise Durchsetzung der Herausgabe einer Wohnung durch den Gerichtsvollzieher, nachdem der Mietvertrag durch den Vermieter gekündigt wurde.
Ihr geht stets eine Räumungsklage voraus. Die Zwangsräumung kann vom Vermieter veranlasst werden, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht.
Die Zwangsräumung wird im Gesetz unter anderem in § 885 Abs. 1 ZPO geregelt. Laut diesem gilt:
Hat der Schuldner eine unbewegliche Sache oder ein eingetragenes Schiff oder Schiffsbauwerk herauszugeben, zu überlassen oder zu räumen, so hat der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen.
Wann ist eine Zwangsräumung möglich?
Die Zwangsräumung einer Wohnung ist nur möglich, wenn der Vermieter ein rechtskräftiges Räumungsurteil bzw. einen Räumungstitel gegen den Mieter erwirkt hat.
Die Grundlage für das Räumungsurteil ist in der Regel eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter.
Welche Gründe können zu einer Räumung führen?
Wann kommt es zu einer Zwangsräumung? Verschiedene Gründe können dazu führen, dass der Vermieter eine Kündigung ausspricht:
- Mietschulden: Der Mieter befindet sich in Zahlungsverzug. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter für mindestens zwei aufeinander folgende Termine die Miete oder einen nicht unerheblichen Teil der Miete nicht gezahlt hat oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
- Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache: Der Mieter nutzt die Mietsache vertragswidrig und setzt diesen Gebrauch trotz Abmahnung des Vermieters fort.
- Störung des Hausfriedens: Der Mieter stört den Hausfrieden nachhaltig, sodass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.
- Vernachlässigung oder Beschädigung der Mietsache: Darum handelt es sich, wenn der Mieter für erhebliche Beschädigungen sorgt oder die Wohnung stark vermüllt.
- Kündigung wegen Eigenbedarf: Ein Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder Angehörige benötigt.
Einen wichtigen Einfluss auf eine mögliche Zwangsräumung hat ein neues Gesetz, das seit 2025 gilt. Dieses sieht härtere Regeln für die Eigenbedarfskündigung vor. Vermieter müssen nun viel genauer erklären, warum sie den Eigenbedarf anmelden.
Welche Arten der Zwangsräumung gibt es?
Bezüglich der Zwangsräumung sind verschiedene Arten zu unterscheiden, die sich hauptsächlich in ihrer Durchführung und den damit verbundenen Kosten unterscheiden:
- Klassische Räumung: Der Gerichtsvollzieher öffnet die Wohnung und ein beauftragtes Unternehmen räumt sie aus. Die Gegenstände werden im Anschluss eingelagert.
- Berliner Räumung: Bei dieser kostengünstigeren Variante lässt der Vermieter die Schlösser der Wohnung austauschen. Der Mieter erhält das Angebot, seine eigenen Sachen innerhalb einer bestimmten Frist – meist sind dies vier Wochen – abzuholen. Verweigert er dies, kann der Vermieter die Gegenstände entsorgen oder versteigern. Das sogenannte Berliner Modell der Zwangsräumung ist die am weitesten verbreitete Form.
- Hamburger Räumung: Die Hamburger Räumung kombiniert Elemente der klassischen und der Berliner Räumung. Zunächst lässt der Gerichtsvollzieher die Schlösser austauschen. Nach Ablauf einer festgelegten Frist wird die Wohnung dann von einem Unternehmen geräumt, insofern der Mieter dies noch nicht getan hat.
- Frankfurter Räumung: Hier übernimmt der Vermieter unter Überwachung des Gerichtsvollziehers die Räumung der Wohnung und die Einlagerung der Gegenstände.
Wie läuft eine Zwangsräumung ab?
Bei einer Zwangsräumung ist der Ablauf ist gesetzlich geregelt und folgt einem festen Schema:
- Kündigung: Der Vermieter kündigt den Mietvertrag.
- Keine Reaktion: Der Mieter zieht nicht aus.
- Räumungsklage: Nach Ablauf der Kündigungsfrist erhebt der Vermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Gericht.
- Räumungsurteil: Das Gericht prüft die Kündigung. Bei einer rechtmäßigen Kündigung ergeht ein Räumungsurteil, das zur Vollstreckung berechtigt.
- Vollstreckungsauftrag: Der Vermieter beauftragt einen Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung des Räumungsurteils.
- Ankündigung der Räumung: Der Gerichtsvollzieher kündigt die Zwangsräumung schriftlich an und setzt eine letzte Frist, um die Wohnung freiwillig zu verlassen.
- Durchführung der Räumung: Sollte der Mieter die Wohnung nicht fristgerecht verlassen, vollstreckt der Gerichtsvollzieher das Räumungsurteil.
Wie lange dauert eine Zwangsräumung? Die zu erwartende Dauer lässt sich nicht pauschal angeben, da viele Faktoren, wie etwa der Auslastung des Gerichts, eine Rolle spielen. Allein der Weg von der Klageeinreichung bis zur Ausstellung des Räumungstitels kann mehrere Monate bis zu etwa einem Jahr in Anspruch nehmen. Härtefallanträge oder ähnliches können den Zeitraum bis zur Zwangsräumung zusätzlich verlängern.
Wie kann ein Vermieter eine Zwangsräumung beantragen?
Die Beantragung einer Zwangsräumung liegt im Verantwortungsbereich des Vermieters. Sie erfolgt, indem er nach der erfolglosen Kündigung des Mietverhältnisses eine Räumungsklage einreicht.
Der Vermieter muss danach für die Durchführung der Zwangsräumung einen Antrag beim zuständigen Gerichtsvollzieher stellen, der dann die Vollstreckung des Urteils übernimmt.
Was kostet eine Zwangsräumung?
Die Kosten für eine Zwangsräumung können je nach Einzelfall mehrere tausend Euro betragen. Sie setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen, wie Gerichtskosten, Anwaltskosten für die Räumungsklage, Kosten für den Gerichtsvollzieher und gegebenenfalls Kosten für ein Umzugsunternehmen und die Lagerung der Gegenstände.
Grundsätzlich trägt der Mieter die Kosten der Räumung. Der Vermieter muss jedoch zunächst einen Vorschuss leisten.
Wohnraum ist knapp in Deutschland. Aus diesem Grund kann es für betroffene Mieter äußerst schwer sein, eine neue Wohnung zu finden. Das zuständige Ordnungsamt wird automatisch über eine Räumungsklage informiert. Droht die Obdachlosigkeit, kann das Ordnungsamt bei einer Zwangsräumung dann helfend eingreifen. Es kann unter anderem eine Unterkunft anbieten oder ein Darlehen zur Zahlung der Mietrückstände zur Verfügung stellen.
Wie können Sie eine Zwangsräumung abwenden?
Wenn Sie eine Zwangsräumung befürchten, sollten Sie schnell handeln. Hier sind einige Möglichkeiten, eine Zwangsräumung abwenden oder zumindest hinauszögern zu können:
- Zahlung der Mietschulden: Bei fristloser Kündigung wegen Mietschulden können Sie die Kündigung unwirksam machen, indem Sie die gesamten Schulden innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage begleichen.
- Widerspruch gegen die Kündigung: Sie können Einspruch gegen die Zwangsräumung einlegen, wenn die Kündigung eine unzumutbare Härte für Sie, Ihre Familie oder andere Haushaltsangehörige darstellt. Eine Härte kann auch vorliegen, wenn Sie keine angemessene Ersatzwohnung finden können.
- Räumungsfrist beantragen: Sie können beim Gericht vor dem Hintergrund der bevorstehenden Zwangsräumung eine Fristverlängerung beantragen. Dadurch haben Sie mehr Zeit, eine neue Wohnung zu finden.
- Räumungsschutzantrag: Unter bestimmten Umständen ist es möglich, einen Antrag auf Räumungsschutz gemäß § 765a ZPO beim Gericht zu stellen.
Sie können eine Zwangsräumung verhindern, wenn eine Krankheit vorliegt und der Umzug eine ernste Gefahr für Ihre Gesundheit darstellen würde. Gemäß § 765a ZPO können Sie in einem solchen Fall Vollstreckungsschutz beantragen. Dafür müssen Sie jedoch ein entsprechendes Gutachten vorlegen. Auch bei der Zwangsräumung bei vorliegender Schwerbehinderung kann ein Härtefall vorliegen.
Zwangsräumung: Was passiert mit den Sachen des Mieters?
Bei der klassischen Zwangsräumung werden die Gegenstände des Mieters eingelagert. Unpfändbare Gegenstände kann der Mieter abholen. Pfändbare Objekte erhält er nur zurück, wenn er diese dem Vermieter abkauft.
Hat der Vermieter ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters, kann er sich durch den Verkauf dieser Gegenstände befriedigen. Unpfändbare Gegenstände dürfen jedoch nicht verwertet werden. Was genau pfändbar ist, regelt die Zivilprozessordnung.
Viele Betroffene fragen sich bei einer bevorstehenden Zwangsräumung: Was kann ich mitnehmen? Grundsätzlich dürfen Sie alle Gegenstände aus der Wohnung entfernen, die Ihnen gehören und die nicht dem Pfandrecht unterliegen. Was jedoch zum Eigentum des Vermieters gehört, wie etwa eine Deckenlampe, die schon zum Zeitpunkt des Einzugs vorhanden war, muss dort verbleiben.
Was passiert, wenn der Mieter nicht anwesend ist?
Eine Zwangsräumung kann, wenn Mieter nicht anwesend sind, trotzdem durchgeführt werden. Häufig wird in einem solchen Fall die Berliner Räumung durchgeführt – es wird also das Schloss ausgetauscht und dem Mieter die Möglichkeit gegeben, seine Gegenstände zu einem späteren Zeitpunkt abzuholen.
Kann der Vermieter bei der Räumung nicht anwesend sein, hat er die Möglichkeit, eine andere Person damit zu beauftragen. Dazu muss er eine Vollmacht für die Zwangsräumung ausstellen.
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