FAQ: Räumungsklage
Stellt der Vermieter eine fristlose Kündigung aus, muss er darin eine Räumungsfrist festlegen, innerhalb derer der Mieter ausziehen muss. In der Regel sind dies zwei Wochen. Erst nach Ablauf dieser Frist kann er die Räumungsklage einreichen und danach die Zwangsräumung anstreben.
Eine pauschale Antwort ist nicht möglich, weil viele verschiedene Faktoren die Dauer beeinflussen. Häufig müssen Sie mit etwa sechs bis zwölf Monaten rechnen, in Einzelfällen kann es jedoch auch länger dauern. Mehr zu diesem Themenbereich erfahren Sie hier.
Zu möglichen Härtefällen zählen unter anderem ein hohes Alter der Mieter, psychische oder physische Erkrankungen sowie das Fehlen einer neuen Unterkunft. Weitere Informationen finden Sie an dieser Stelle.
Der Vermieter muss das Mietverhältnis zunächst kündigen – etwa wegen Mietschulden. Zieht der Mieter nicht fristgerecht aus, kann die Räumungsklage eingereicht werden. Ein Gericht prüft dann unter anderem, ob die Kündigung tatsächlich wirksam ist und entscheidet dann, ob es zur Zwangsräumung kommen kann.
Inhalt:
Was ist eine Räumungsklage?
Eine Räumungsklage ist eine Klage des Vermieters vor Gericht, um den Mieter zum Auszug aus der Wohnung zu zwingen. Sie wird in der Regel eingereicht, nachdem der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hat und der Mieter die Wohnung nicht freiwillig verlässt.
Der Zweck der Klage ist, einen gerichtlichen Titel zu erwirken, der die Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher ermöglicht.
Für eine Räumungsklage müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein:
- Kündigung und Vorliegen eines Kündigungsgrundes: Eine Räumungsklage ist nur zulässig, wenn zuvor eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses erfolgt ist. Die Kündigung muss auf einem gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund beruhen, wie z. B. Eigenbedarf, Zahlungsverzug, erhebliche Pflichtverletzung des Mieters oder wirtschaftliche Verwertung des Mietobjekts (§ 573 BGB). Eine bloße Mieterhöhung ist kein Kündigungsgrund.
- Erfolgloser Ablauf einer gesetzten Frist: Bevor eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam wird, muss der Vermieter dem Mieter in der Regel eine angemessene Frist zur Zahlung der ausstehenden Beträge gesetzt haben. Wenn der Mieter innerhalb dieser Frist nicht zahlt, kann die fristlose Kündigung ausgesprochen werden (§ 543 Abs. 3 BGB). Bei einer Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzungen des Mieters ist in der Regel eine vorherige Abmahnung erforderlich, die dem Mieter Gelegenheit zur Abhilfe gibt (§ 543 Abs. 3 BGB).
- Fristen bei der ordentlichen Kündigung: Bei einer ordentlichen Kündigung muss der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Diese sind abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach fünf und acht Jahren verlängern sich die Fristen für den Vermieter entsprechend (§ 573c BGB).
- Einreichung der Klage: Erst nach dem fruchtlosen Ablauf der Kündigungsfrist und der damit verbundenen Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Räumungsklage bei Gericht einreichen. Die Klage muss den genauen Räumungsgrund und die beendete Mietzeit darlegen.
Die Aktivlegitimation bei einer Räumungsklage verweist auf die Frage, wer berechtigt ist, die Klage einzureichen und die Herausgabe des Mietobjekts zu verlangen. Es handelt sich dabei um die rechtliche Befugnis, einen Anspruch im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen. Im Kontext des Mietrechts ist die Aktivlegitimation in der Regel an die Vermieterstellung geknüpft.
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Wann kann die Klage eingereicht werden?
Grundsätzlich kann eine Räumungsklage erst dann eingereicht werden, wenn das Mietverhältnis beendet wurde – also beispielsweise nach einer wirksamen Kündigung.
In gewissen Fällen besteht jedoch die Option, eine vorsorgliche Räumungsklage einzureichen. Das ist etwa möglich, wenn der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung einlegt, weil er davon ausgeht, keine neue Wohnung zu finden.
Der Vermieter kann eine vorsorgliche Räumungsklage einreichen, weil er in einem solchen Fall annehmen kann, dass der Mieter nicht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen wird (Beschluss des BGH vom 25. Oktober 2022, Az.: VIII ZB 58/21).
Räumungsklage: Welche Gründe gibt es dafür?
Die häufigsten Gründe für eine Räumungsklage sind:
- Zahlungsverzug: Es bestehen erhebliche Mietrückstände. Dies kann sowohl zu einer ordentlichen als auch einer fristlosen Kündigung führen.
- Eigenbedarf: Eine Räumungsklage wegen Eigenbedarf kommt in Frage, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
- Vertragswidriger Gebrauch: Der Mieter setzt einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort – zum Beispiel, wenn ein Wohnraum unerlaubterweise gewerblich genutzt wird.
- Nachhaltige Störung des Hausfriedens: Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, beispielsweise durch erhebliche Ruhestörungen oder Sachbeschädigungen.
Wie lange dauert eine Räumungsklage?
Viele Betroffene fragen sich bei einer bevorstehenden Räumungsklage: Welche Dauer bis zur Zwangsräumung ist zu erwarten? Das hängt von verschiedenen Faktoren ab. Nach einer ordentlichen Kündigung muss der Vermieter zunächst zwei Wochen abwarten, bis er die Räumungsklage einreichen kann.
Bei einer außerordentlichen Kündigung gibt es hingegen keine Frist für die Räumungsklage, die beachtet werden muss. Hier können Kündigung und Klage zeitgleich eingereicht werden.
Der gesamte Prozess von der Einreichung der Klage bis zur tatsächlichen Zwangsräumung kann dann je nach Einzelfall mehrere Monate dauern – in manchen Fällen sogar bis zu zwei Jahren. Einflussfaktoren sind hier unter anderem die Auslastung des Gerichts oder das Hinzuziehen eines Gutachters.
Wie kann das Vorgehen verzögert oder beschleunigt werden?
Der Mieter hat das Recht nach Zustellung der Räumungsklage innerhalb einer Frist von 14 Tagen Widerspruch einzulegen. Danach hat er weitere 14 Tage Zeit, um die Begründung vorzulegen.
Im Anschluss beginnt dann ein weiteres Gerichtsverfahren, in welchem der Fall geprüft wird. Erhält der Vermieter Recht, bleiben dem Mieter nun eine vierwöchige Frist, innerhalb derer er Berufung einlegen kann. Dieses Vorgehen kann das Verfahren stark verlängern.
In gewissen Fällen kann jedoch auch ein Eilverfahren die Räumungsklage beschleunigen. Das ist jedoch nur in Ausnahmefällen möglich – etwa, wenn Gefahr für Leib und Leben besteht.
Bleibt zuletzt noch folgende Frage zur Räumungsklage: Wie lange Zeit bleibt Mietern zum Ausziehen? Die Frist wird vom Gericht festgelegt und ist dem Urteil zu entnehmen. Häufig handelt es sich dabei um einen Zeitraum von einigen Wochen, er kann jedoch auch länger sein.
Der Gläubiger hat eine Räumungsklage eingereicht, der Mieter zieht aber vorher aus: Was passiert in einem solchen Fall? Ein Auszug während der Räumungsklage oder danach sorgt dafür, dass eine Zwangsräumung nicht mehr durchgeführt werden muss. Für Vermieter ist es in der Regel empfehlenswert, danach den Rechtsstreit für erledigt zu erklären, da es sich hierbei meist um die kostengünstigere Variante handelt. Die zweite Option wäre eine Klagerücknahme. Dabei können dem Vermieter jedoch unter Umständen die kompletten Kosten auferlegt werden.
Wie läuft eine Räumungsklage ab?
Hinsichtlich der Räumungsklage sieht der Ablauf typischerweise wie folgt aus:
- Kündigung: Der Vermieter spricht die Kündigung aus.
- Räumungsklage einreichen: Der Vermieter reicht die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht ein.
- Zustellung der Räumungsklage: Die Klage wird dem Mieter zugestellt.
- Gerichtsverfahren: Das Gericht prüft die Zulässigkeit der Räumungsklage und hört beide Parteien an.
- Räumungsurteil: Bei Erfolg des Vermieters ergeht ein Räumungsurteil.
- Frist zum Auszug: Nach Erhalt des Urteils hat der Mieter eine bestimmte frist für räumungsklage , um auszuziehen (räumungsklage wie lange zeit zum ausziehen ).
- Zwangsräumung: Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen.
Was kostet eine Räumungsklage?
Die für eine Räumungsklage anfallenden Kosten setzen sich aus Gerichtskosten, Anwaltskosten und Gerichtsvollzieherkosten zusammen.
Sie richten sich hauptsächlich nach dem Streitwert der Räumungsklage. Laut GKG – genauer § 41 des Gerichtskostengesetzes – entspricht dieser meistens der Jahreskaltmiete.
In der Regel müssen die für die Räumungsklage anfallenden Kosten vom Mieter übernommen werden. Allerdings ist der Vermieter meist dazu verpflichtet, einen Kostenvorschuss zu zahlen. Dieses Geld kann er dann später vom Mieter zurückfordern.
Zusätzlich kann der Vermieter gemäß § 546a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eine Nutzungsentschädigung nach der Räumungsklage vom Mieter einfordern, wenn dieser nicht rechtzeitig auszieht.
Ein Vermieter kann Prozesskostenhilfe bei einer Räumungsklage beantragen, wenn ihm die finanziellen Mittel fehlen, um den Vorgang zu finanzieren. Gleichermaßen können auch Mieter Anspruch auf Prozesskostenhilfe haben, wenn sie beispielsweise gegen die Klage vorgehen möchten.
Wie lässt sich eine Räumungsklage abwenden?
Die Abwendung einer Räumungsklage ist in bestimmten Fällen möglich. Die wichtigsten Möglichkeiten sind:
- Zahlung der Mietschulden: Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird die Kündigung unwirksam, wenn der Mieter die ausstehende Miete begleicht, bevor der Vermieter das Räumungsurteil erwirkt hat. Eine Schonfrist von zwei Monaten kann Ihnen hierbei helfen.
- Härteeinwand: Sie können der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie einen Härtefall bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
- Zahlung der Mietschulden durch das Amt: Oft können auch staatliche Stellen die Mietschulden übernehmen, um die Räumung zu verhindern.
Was passiert hinsichtlich der Räumungsklage, wenn der Eigenbedarf abgewiesen wurde? In einem solchen Fall ist die Klage hinfällig und der Mieter muss die Wohnung nicht verlassen.
Wann liegt ein Härtefall vor?
Mieter können eine Räumungsklage abwenden, wenn ein Härtefall vorliegt. Ob eine Härte besteht, muss stets im Einzelfall beurteilt werden. Dabei werden die Interessen des Mieters und die des Vermieters gegeneinander abgewogen.
Der Härtefall muss zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist vorliegen und auch noch bei der letzten mündlichen Verhandlung im Räumungsprozess bestehen.
Typische Gründe, die eine Härte begründen können, sind:
- Hohes Alter: Besonders bei Mietern über 80 Jahren, die stark in ihrem Wohnumfeld verwurzelt sind. Ein hohes Alter allein reicht jedoch nicht aus, es müssen weitere Umstände hinzukommen, die einen Umzug unzumutbar machen.
- Krankheit oder Gebrechlichkeit: Schwere physische oder psychische Erkrankungen, die einen Umzug unzumutbar machen oder die Gesundheit des Mieters erheblich gefährden, können als Härtegrund gelten. Ein fachärztliches Attest mit konkreter Darlegung der Beschwerden und der Folgen eines Umzugs ist hier unerlässlich. Ein Beispiel: Eine Räumungsklage für eine psychisch kranke Mieterin kann einen Härtefall darstellen, wenn das Vorgehen eine Suizidgefahr darstellen könnte.
- Fehlender Ersatzwohnraum: Wenn der Mieter trotz intensiver und nachweislicher Suche keine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen finden konnte. Es reicht nicht aus, sich auf eine allgemeine Wohnungsnot zu berufen; die Bemühungen müssen konkret dokumentiert werden.
- Schwangerschaft: Eine Schwangerschaft, insbesondere kurz vor und nach der Geburt, kann eine unzumutbare Belastung darstellen.
- Kinder: Bei einer Räumungsklage kann ein Härtefall vorliegen, wenn Kinder durch einen Umzug erhebliche Nachteile hätten – beispielsweise, weil der Verlust des sozialen Umfelds starke negative Auswirkungen hätte.
- Lange Wohndauer: Eine sehr lange Mietdauer in Verbindung mit starker Verwurzelung im sozialen Umfeld kann ebenfalls eine Härte begründen.
- Schulische oder berufliche Gründe: In Ausnahmefällen können auch schulische oder berufliche Gründe, wenn ein Umzug den Abschluss einer Ausbildung oder die Ausübung eines Berufs erheblich gefährden würde, als Härtegrund anerkannt werden.
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