FAQ: Die Miete bei Privatinsolvenz
Die Privatinsolvenz an sich ist kein Sonderkündigungsgrund. Solange der Schuldner seinen Mietzahlungen nachkommt, darf der Vermieter ihm nicht fristlos kündigen. Wann es zu einer Kündigung des Mietvertrags kommt, erklären wir hier.
Ja, in der Privatinsolvenz kann der Schuldner eine neue Wohnung mieten. Der Vermieter muss dabei jedoch über die Insolvenz informiert werden.
Während der Insolvenz zahlt der Schuldner die eigene Miete. Diesen Betrag zahlt er mit dem Pfändungsfreibetrag.
Inhalt:
Bleibt der Mietvertrag in der Privatinsolvenz bestehen?
Für Personen, die sich in der Privatinsolvenz befinden und Miete bezahlen müssen, stellt sich oft die Frage, wie die Insolvenz den Mietvertrag beeinflusst. Grundsätzlich besteht dadurch kein Sonderkündigungsrecht.
Solange der Schuldner seine Miete rechtzeitig und vollständig bezahlt, steht es dem Vermieter nicht zu, den Mietvertrag kurzfristig zu beenden.
Ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter über die Privatinsolvenz zu informieren? Nein, eine Verpflichtung dazu gibt es in der Regel nicht. Der Mieter kann frei entscheiden, ob er seinen Vermieter darüber informieren möchte oder nicht.
Es gibt jedoch eine Ausnahme, die dazu führt, dass der Vermieter über die Privatinsolvenz informiert wird – nämlich dann, wenn eine Mietkaution hinterlegt wurde. Diese zählt während des Insolvenzverfahrens zur Insolvenzmasse.
Was passiert mit der Mietkaution während der Privatinsolvenz?
Da die Mietkaution zur Insolvenzmasse gehört, bedeutet das, dass sie rechtlich gesehen nicht mehr dem Mieter selbst gehört, sondern vom Insolvenzverwalter verwaltet wird.
Dieser informiert den Vermieter über die Privatinsolvenz und dass die Kaution ggf. zur Tilgung der Schulden genutzt wird.
Mieter sollten ihren Vermieter in diesem Fall über die Insolvenz informieren und ihn vergewissern, dass sie trotz der Privatinsolvenz die Miete weiterhin pünktlich bezahlen werden.
Überbringt der Mieter die Information persönlich, ist der Vermieter eventuell verständnisvoller, als wenn er erst per Brief des Insolvenzverwalters darüber erfährt.
Wann wird die Kaution der Miete bei der Privatinsolvenz eingezogen?
Zahlt der Mieter während der Privatinsolvenz seine Miete, zieht der Insolvenzverwalter die Kaution nicht ein. Zieht der Schuldner jedoch aus der Wohnung aus, prüft der Vermieter, ob Schäden oder Mietschulden entstanden sind. Was nach dem Abzug offener Forderungen des Vermieters übrig bleibt und im Regelfall an den Mieter rückerstattet wird, geht in diesem Fall an den Insolvenzverwalter.
Was passiert, wenn Schuldner in der Privatinsolvenz die Miete nicht mehr zahlen können?
Befindet sich ein Mieter in der Privatinsolvenz, ist unbezahlte Miete oft ein Grund der Sorge.
Die Konsequenzen unbezahlter Mietschulden hängen davon ab, von wann diese stammen. Genauer gesagt bedeutet das:
- Entstehen die Mietschulden erst nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens, hat der Vermieter das Recht, eine fristlose Kündigung auszusprechen, wenn zweimal hintereinander während der Privatinsolvenz die Miete nicht vollständig gezahlt wird.
- Mietschulden, die vor der Privatinsolvenz entstanden sind, werden bei der Eröffnung des Insolvenzverfahrens Teil der Insolvenzmasse. Der Vermieter darf den Mietvertrag wegen dieser alten Schulden nicht mehr kündigen, sobald das Verfahren eröffnet ist. Die Privatinsolvenz schützt den Mieter also sozusagen vor einer fristlosen Kündigung aufgrund der alten Mietschulden. Diese Kündigungssperre ist in § 112 der Insolvenzordnung festgelegt:
„Ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der andere Teil nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen:
1. wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist;
2. wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners.“
Dürfen Schuldner in der Privatinsolvenz eine neue Wohnung mieten?
Je nachdem, wo eine Person lebt, erweist sich die Wohnungssuche bereits als besonders schwer. Ist diese Person zudem in der Privatinsolvenz, gestaltet sich das Mieten einer Wohnung sogar noch schwieriger.
Für viele Vermieter steht es an erster Stelle zu wissen, dass der potenzielle Mieter seinen Zahlungen nachkommt. Deswegen informieren sie sich im Vorfeld über die finanzielle Lage der Person anhand einer SCHUFA-Auskunft oder einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.
In diesen Auskünften wird unter anderem vermerkt, dass der Bewerber in der Privatinsolvenz ist, was die Entscheidung der Vermieter beeinflusst.
Fordert der Vermieter keine dieser Auskünfte, ist der Schuldner dennoch verpflichtet, ihn über die Privatinsolvenz zu informieren – und zwar vor jeglicher Vertragsunterzeichnung.
Wie hoch darf die Miete bei der Privatinsolvenz sein?
Eine Obergrenze, die festlegt, wie viel Miete ein Schuldner bei der Privatinsolvenz zahlen darf, gibt es nicht. Solange der Mieter, der insolvent ist, seinen Mietzahlungen nachkommt, besteht kein Problem.
Der Mieter zahlt nämlich während der Privatinsolvenz vom verfügbaren Freibetrag seine Miete. Deshalb ist es für Schuldner wichtig, darauf zu achten, dass nach dem Abzug der Miete genug Geld für sonstige Ausgaben übrig bleibt.
Ist dem Mieter in der Privatinsolvenz die Miete zu hoch, kann es vorkommen, dass der Pfändungsfreibetrag nicht ausreicht, um den restlichen Lebensunterhalt zu decken.
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