Grundschuld: Was müssen Sie darüber wissen?

Weitere Ratgeber rund um die Grundschuld:

Grundschuld – was ist das?

Wer eine Immobilie erwerben möchte, muss dafür in der Regel einen hohen Kredit aufnehmen und diesen über viele Jahre und Jahrzehnte in Raten abbezahlen. Für Banken ist die Vergabe solcher Darlehen mit einem Risiko verbunden, denn es besteht grundsätzlich die Gefahr, dass der Kreditnehmer seine Schulden nicht bezahlen kann. Eine im Grundbuch der Immobilie eingetragene Grundschuld bietet dem Kreditgeber zusätzlich Sicherheit. Doch was ist konkret unter Grundschulden zu verstehen?

Eine Definition zur Grundschuld liefert das BGB (Bürgerliche Gesetzbuch) unter § 1191 Abs. 1. Darin heißt es:

„Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).“

Die Grundschuld zählt zum sogenannten Grundpfandrecht, wodurch Darlehensgeber das Recht erhalten, unter bestimmten Umständen – etwa bei ausbleibenden Raten – die Immobilie zu pfänden und im Zuge einer Zwangsversteigerung zu verwerten. Dafür wird die Grundschuld als Belastung im Grundbuch des Grundstücks eingetragen. Die sogenannte Grundschuldbestellung erfolgt dabei durch einen Notar.

Übrigens! Wird beim Hauskauf das Darlehen mit einer Grundschuld abgesichert, kann das Geld auch unabhängig vom Immobilienerwerb eingesetzt werden. So können davon auch Modernisierungen oder Anschaffung getätigt werden. Zudem ist eine Grundschuldbestellung auch zu einem späteren Zeitpunkt und nicht nur im Zuge des Hauskaufs möglich.

Formen der Grundschuld

Bei Grundschulden lassen sich grundsätzlich zwei Formen differenzieren: Briefgrundschuld und Buchgrundschuld. Wodurch sich diese konkret unterscheiden und welche Vor- und Nachteile die Varianten besitzen, klären wir nachfolgend.

Bei einer Briefgrundschuld wird zusätzlich zur Eintragung ins Grundbuch ein sogenannter Grundschuldbrief ausgestellt. Dieses von der Bundesdruckerei bereitgestellte Dokument bestätigt den Grundbucheintrag und fungiert als Wertpapier. Wer im Besitz des Grundschuldbriefs ist, kann vom Darlehensnehmer der Grundschuld die Rückzahlung des Darlehens fordern. Daher bleibt die Urkunde üblicherweise bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde, bei der finanzierenden Bank.

Wurde der Kredit beglichen, liegt also eine nicht mehr valutierte Grundschuld vor, erhält der Eigentümer der Immobilie den Grundschuldbrief und kann diesen etwa bei einer erneuten Aufnahme eines Kredits an den nächsten Gläubiger weitergeben. Gleichzeitig besteht aber auch die Gefahr, dass der Grundschuldbrief verloren geht oder gestohlen wird. Bei einem Diebstahl besteht dann sogar die Möglichkeit, dass der Dieb als neuer Gläubiger die Auszahlung des Darlehens verlangen kann.

Bei der Buchgrundschuld, die auch als Grundschuld ohne Brief bezeichnet wird, handelt es sich um die in der Praxis gebräuchlichere Form der Grundschuld. Als Nachweis über die Rechtmäßigkeit dieser erfolgt ein direkter Eintrag ins Grundbuch. Soll eine bestehende Grundschuld übertragen werden, etwa weil die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank erfolgt, ist eine kostenpflichtige Änderung des Grundbuchs erforderlich. Schriftlich vereinbart wird zudem eine Erklärung zur Abtretung der Grundschuld. Der Vorteil der Buchgrundschuld liegt unter anderem darin, dass aus dem Eintrag im Grundbuch stets ersichtlich ist, wer tatsächlicher Inhaber der Grundschuld ist.

Wird eine Grundschuld brieflos erteilt, ist die Eintragung üblicherweise etwa 25 Prozent günstiger als bei einer Briefgrundschuld. Wollen aber neue Gläubiger eine bestehende Grundschuld übernehmen, fallen bei einer Buchgrundschuld zusätzliche Kosten für die Änderung des Grundbuches an. Daher gilt es im Vorfeld abzuwägen, welche Variante für Sie am besten geeignet ist.

Was kann eine Grundschuld beim Notar kosten?

Wollen Sie eine Grundschuld eintragen oder löschen lassen, ist dies grundsätzlich mit Kosten verbunden. Denn für beide Vorhaben schreibt der Gesetzgeber den Gang zum Notar vor. Welche Ausgaben dort einzuplanen sind, bestimmt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Denn dieses legt fest, welche Notargebühren erhoben werden dürfen. Darüber hinaus ist vor allem die Höhe der Grundschuld ein wichtiger Faktor.

Die Kosten für die Grundschuldbestellung gehören zu den Kaufnebenkosten und setzen sich hauptsächlich aus den Gebühren für den Notar sowie für die Grundbucheintragung zusammen. Dabei müssen Sie insgesamt etwa mit 0,35 bis 1 Prozent der Grundschuld rechnen.

Doch wie hoch sind die für eine Grundschuld anfallenden Kosten beim Notar? Die nachfolgende Tabelle ermöglicht eine Orientierung. Diese zeigt die anfallenden Gebühren gemäß GNotKG (1,0) für eine Grundschuld ohne Kaufvertrag bei Notar und Grundbuchamt:

Die Löschung einer Grundschuld ist ebenfalls mit Kosten verbunden. Diese belaufen sich in der Regel auf 0,2 bis 0,4 Prozent der Grundschuldsumme. Allerdings müssen Sie eine Grundschuld nicht löschen lassen, sondern können diese zum Beispiel für ein späteres Darlehen erneut nutzen. Sinnvoll ist die Löschung allerdings beim Verkauf der Immobilie.

Bei einer Grundschuld dient die Verzinsung als zusätzliche Sicherheit der Bank. Dabei sind meist hohe Zinssätze von rund 15 Prozent üblich. Allerdings werden bei einer Grundschuld die Zinsen nur dann eingefordert, wenn aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten zusätzliche Kosten anfallen.

Über den Autor

Sascha Münch

Nach dem Studium an der Universität Bremen absolvierte Sascha Münch sein Referendariat am OLG Celle. 2013 erhielt er die Zulassung zum Rechtsanwalt und 2019 wurde er zum Notar bestellt (seit 2021 Notar a. D.). Auf schuldenanalyse-kostenlos.de befasst er sich u. a. mit den Bereichen Pfändung und Privatnsolvenz.

Bildnachweise

Teilen auf: