FAQ: Grundpfandrecht
Es dient zur Absicherung eines Darlehens. Ein Grundpfandrecht erlaubt es der Bank, sofort eine Zwangsversteigerung vorzunehmen, wenn der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.
Es gibt keinen Unterschied zwischen einem Grundpfandrecht und einer Grundschuld. Vielmehr ist die Grundschuld eine Art des Grundpfandrechts.
Die Kosten für die Eintragung des Grundpfandrechts übernimmt der Darlehensnehmer – also der Käufer einer Immobilie. Mehr zu den Kosten haben wir in diesem Abschnitt für Sie zusammengefasst.
Das sind die Grundschuld, die Hypothek und die Rentenschuld. Näheres dazu können Sie an dieser Stelle nachlesen.
Inhalt:
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Was ist ein Grundpfandrecht? Die Bedeutung einfach erklärt!
Wenn Sie eine Immobilie erwerben, dann müssen Sie dafür in der Regel ein Darlehen aufnehmen. Die Bank verlangt dafür gewisse Sicherheiten, wie etwa ein festes und gesichertes Einkommen. Zusätzlich muss eine so hohe Darlehenssumme, wie sie bei der Immobilienfinanzierung meist benötigt wird, jedoch noch zusätzlich abgesichert werden.
Dabei setzen die Banken in der Regel auf das Grundpfandrecht. Doch was ist das genau? Das Grundpfandrecht gibt der Bank das Recht, die Zwangsversteigerung der Immobilie einfach durchzuführen, wenn der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt – er also sein Immobiliendarlehen nicht wie vereinbart abbezahlt.
Dafür wird ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorgenommen. Dieser sorgt dafür, dass bei einem Zahlungsausfall eine Zwangsversteigerung stattfinden kann, ohne dass die Bank zunächst einen vollstreckbaren Titel erwirken müsste.
Die drei verschiedenen Arten des Grundpfandrechts
Es werden drei verschiedene Formen des Grundpfandrechts voneinander unterschieden:
- Grundschuld: Diese wird mittlerweile am meisten genutzt. Sie besteht unabhängig vom Darlehen und bleibt auch dann bestehen, wenn die Summe bereits abbezahlt wurde. Außerdem bleibt die Grundschuld immer gleich hoch.
- Hypothek: Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek ans Darlehen gebunden. Damit erlischt sie automatisch, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen vollständig abbezahlt hat. Außerdem verringert sich der Wert der Hypothek mit jeder Zahlung des Darlehensnehmers.
- Rentenschuld: Hierbei handelt es sich um eine spezielle Art der Grundschuld. Der Schuldner ist dabei verpflichtet, in regelmäßigen Abständen eine festgelegte Geldsumme aus dem Grundstück an den Gläubiger zu zahlen. Sie wird in der Regel zur Absicherung von Renten verwendet, aber nur selten genutzt.
Übrigens: Das Grundpfandrecht wird im BGB, dem Bürgerlichen Gesetzbuch, nicht explizit definiert. Dafür werden die drei Arten des Grundpfandrechts näher erläutert: die Hypothek in § 1113 BGB, die Grundschuld in § 1191 BGB und die Rentenschuld in § 1199 BGB.
Grundpfandrecht: Vorteile und Nachteile im Überblick
Ein Grundpfandrecht hat Vor- und Nachteile. Entscheidend ist dabei aber vor allem, um welche Art von Grundpfandrecht es sich handelt. Wir vergleichen im Folgenden die Grundschuld und die Hypothek, da diese für die Immobilienfinanzierung von Bedeutung sind:
| Grundschuld | Hypothek | |
|---|---|---|
| Vorteile | Sie ist flexibler als die Hypothek, da sie auch nach Abzahlung des Darlehens weiterhin besteht und zur Absicherung eines neuen Darlehens verwendet werden kann. | Die Hypothek erlischt automatisch, wenn das Darlehen abbezahlt wurde. Sie müssen dieses Grundpfandrecht also nicht löschen lassen. Daher fallen keine zusätzlichen Kosten an. |
| Banken präferieren dieses Grundpfandrecht, da hierbei eine schnellere Zwangsvollstreckung möglich ist. | ||
| Nachteile | Soll die Grundschuld gelöscht werden, geht dies mit Kosten einher. | Möchten Sie ein Darlehen aufnehmen, nachdem die Hypothek erloschen ist, müssen Sie eine neue aufnehmen. Das bringt Kosten mit sich. |
Wie erfolgt die Eintragung des Grundpfandrechts?
Möchten Sie ein Grundpfandrecht aktivieren lassen? Wir erklären anhand der Grundschuld, wie dies funktioniert:
- Nachdem Sie den Kaufvertrag für die Immobilie unterschrieben haben, sollte der Notar eine Auflassungsvormerkung vornehmen. Diese dient als Sicherheit dafür, dass der Verkäufer die Immobilie nicht mehr beleiht oder anderweitig verkauft.
- Der Verkäufer stellt eine Belastungsvollmacht aus. Nur mit dieser ist die Eintragung der Grundschuld möglich. Dies kann nämlich nur der Eigentümer der Immobilie – und das ist der Käufer zu diesem Zeitpunkt noch nicht.
- Anschließend benötigen Sie von Ihrer Bank das sogenannte Grundschuldbestellungsformular.
- Alle nötigen Unterlagen reichen Sie nun bei Ihrem Notar ein. Dieser erstellt nun die Grundschuldbestellungsurkunde.
- Der Notar reicht nun die nötigen Unterlagen beim Grundbuchamt ein und beantragt, dass das Grundpfandrecht eingetragen wird.
- Das Grundbuchamt prüft den Antrag und nimmt anschließend die Eintragung vor.
- Ist dies erfolgt, erhält der Notar eine Bestätigung über den Eintrag.
- Der neue Grundbuchauszug sowie eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde werden vom Notar an die Bank übergeben. Erst jetzt zahlt die Bank das Darlehen aus.
Gebühren für die Eintragung: Das Grundpfandrecht bringt Kosten mit sich
Wird ein Grundpfandrecht eingetragen, entstehen dafür Kosten – sowohl für den zu beauftragenden Notar als auch für die Arbeit des Grundbuchamts. Diese muss der Käufer einer Immobilie selbst tragen.
Wie hoch die Kosten genau ausfallen, hängt von der Art des Grundpfandrechts ab:
- Grundschuld: etwa 1,5 bis 2,5 Prozent der Grundschuld
- Hypothek: etwa 1,5 bis 2 Prozent der Darlehenssumme
- Rentenschuld: etwa 1 Prozent der Rentenschuld
Eintragung vom Grundpfandrecht: Anschaffungskosten oder Werbungskosten?
Kosten, die entstehen, weil Sie eine Immobilie erwerben, werden Anschaffungskosten genannt. Dazu gehören unter anderem die folgenden Posten:
- Kaufpreis der Immobilie
- Grunderwerbsteuer
- Erschließungsgebühren
- Maklergebühren
- Notargebühren (u. a. für die Aufsetzung des Kaufvertrags)
Diese Kosten können Käufer einer Immobilie im Zuge der Absetzung für Abnutzung (Afa) abschreiben – aber nur dann, wenn diese vermietet oder gewerblich genutzt wird. Nutzen Sie die Immobilie selbst, ist dies nicht möglich.
Vor diesem Hintergrund stellt sich die folgende Frage zu den Anschaffungskosten für ein Gebäude: Gehört das Grundpfandrecht beim Hauskauf auch mit dazu?
Nein, die Kosten, die für die Eintragung eines Grundpfandrechts entstehen, gehören nicht zu den Anschaffungskosten und können damit nicht im Rahmen der Afa abgeschrieben werden. Eine steuerliche Berücksichtigung ist jedoch trotzdem möglich: Die mit dem Grundpfandrecht einhergehenden Kosten können Sie als Werbungskosten angeben, insofern es sich um eine vermietete oder gewerblich genutzte Immobilie handelt.
Wie erfolgt die Löschung des Grundpfandrechts?
Im Falle einer Hypothek müssen Sie, wie bereits erwähnt, das Grundpfandrecht nicht löschen lassen. Das liegt daran, dass sie automatisch erlischt, wenn Sie das Darlehen abbezahlt haben.
Die Grundschuld bleibt hingegen bestehen. Eine Löschung bei diesem Grundpfandrecht sollten Sie in der Regel nur dann in Erwägung ziehen, wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten. Ist dies nicht der Fall, ist es ratsam, wenn Sie die Grundschuld bestehen lassen.
Zum einen können Sie diese Grundschuld zu einem späteren Zeitpunkt noch einmal zur Absicherung eines neuen Darlehens, beispielsweise zur Renovierung, einsetzen. Zum anderen geht die Löschung bei diesem Grundpfandrecht mit Kosten einher. Diese setzen sich aus den Notarkosten sowie den Gebühren für das Grundbuchamt zusammen.
Die Löschung der Grundschuld läuft wie folgt ab:
- Nachdem Sie das Darlehen vollständig abbezahlt haben, erhalten Sie eine Löschungsbewilligung von Ihrer Bank.
- Diese legen Sie dann bei einem Notar vor, der die Löschung vorbereitet.
- Der Notar beantragt anschließend die Löschung des Grundpfandrechts beim zuständigen Grundbuchamt.
- Das Grundbuchamt überprüft den Antrag und ändert die Eintragung im Grundbuch entsprechend.
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