FAQ: Zwangsversteigerung
Wenn ein Schuldner den Forderungen eines Gläubigers nicht nachkommt, kann dieser eine Zwangsversteigerung der Immobilie des Schuldners beantragen. Dadurch kann er das unbewegliche Vermögen verwerten.
Der Vorgang der Zwangsversteigerung selbst dauert lediglich eine Stunde. Der Ablauf vom Antrag des Gläubigers bis zum Zwangsversteigerungstermin kann jedoch ca. zwei Jahre dauern.
Die Schuldenfreiheit nach einer Zwangsversteigerung hängt von der Höhe Ihrer Schulden und dem Versteigerungserlös ab. Nur wenn der Erlös die Schuldensumme abdeckt, sind Sie schuldenfrei.
Inhalt:
Was bedeutet eine Zwangsversteigerung für Sie?
Auch wenn der Begriff an sich häufig Unbehagen auslöst, stellt sich für viele bei einer Zwangsversteigerung die Frage: Was ist das eigentlich genau?
Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) regelt die Zwangsversteigerung. Per Definition handelt es sich dabei um ein gerichtliches Verfahren, durch das eine Immobilie versteigert wird, wenn der Eigentümer nicht in der Lage ist, seine Schulden zu begleichen.
Die Gründe für eine Zwangsversteigerung können dennoch ganz verschieden sein. Denn die Ursachen, warum ein Schuldner die Forderungen eines Gläubigers nicht begleichen kann, variieren. Warum es zur Zwangsversteigerung kommen kann, listen wir Ihnen im Folgenden auf:
- Nichtzahlung bei Immobilienkrediten → Die häufigste Ursache. Ein von einer Bank finanzierter Immobilienkredit muss in regelmäßigen Raten zurückgezahlt werden. Geschieht dies auch nach mehreren Mahnungen nicht, kann die Bank eine Zwangsversteigerung dank eingetragener Grundschuld einleiten.
- Scheidung/Trennung → In diesem Fall kann es vorkommen, dass beide Seiten Eigentümer sind und Uneinigkeit über die Besitzverhältnisse herrscht. Wird keine Einigung erzielt, kann eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft beantragt werden.
- Erbschaftsstreitigkeiten → Zu einer Zwangsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft kann es kommen, wenn die Erben uneins sind, ob und wie die Immobilie genutzt oder verkauft werden soll. Der Erlös wird innerhalb der Gemeinschaft aufgeteilt.
- Insolvenzverfahren beim Eigentümer → Befindet sich der Schuldner z. B. in einer Privatinsolvenz, kann die Zwangsversteigerung der Immobilie dazu beitragen, die Insolvenzmasse zu vergrößern. Ob und wann es zu einer Zwangsversteigerung kommt, wird vom Insolvenzgericht entschieden.
- Zwangsvollstreckung durch Gläubiger → Auch andere Gläubiger können ein Verfahren einleiten. In diesem Fall erfolgt die Zwangsversteigerung durch das Einleiten eines Vollstreckungsverfahrens.
Wo liegt der Unterschied zwischen einer Zwangsvollstreckung und einer Zwangsversteigerung? Die Bedeutung beider Begriffe ist direkt miteinander verknüpft. Eine Zwangsversteigerung gehört gemäß § 869 Zivilprozessordnung (ZPO) zu den Maßnahmen einer Zwangsvollstreckung.
Zwangsversteigerung für Häuser: Der Ablauf
Eine Zwangsversteigerung muss vom Gläubiger beantragt werden. Zuständig dafür ist laut § 1 ZVG, dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet.
Sobald der Antrag beim Gericht eingegangen ist, folgt die Zwangsversteigerung einem Ablauf, der gesetzlich vorgegeben ist. Dazu wird zunächst vom Amtsgericht ein Zuständiger damit beauftragt, den Wert der Immobilie zu ermitteln.
Die Wertermittlung einer Immobilie ist von mehreren Faktoren abhängig:
- Lage der Immobilie
- Größe der Immobilie & des zugehörigen Grundstücks
- Zustand des Gebäudes (außen & innen)
- Ausstattung
- Modernisierungen & ggf. Sanierungen
- Mögliche bestehende Mietverhältnisse oder andere Rechte von Dritten
Sobald das Wertgutachten erstellt wurde, werden die Versteigerungstermine veröffentlicht. Dies erfolgt durch Aushänge beim zuständigen Amtsgericht, auf entsprechenden Online-Portalen und ggf. in Zeitungen.
Im Anschluss kommt es dann zur eigentlichen Versteigerung. Diese verfolgt noch einmal ihrem eigenen Ablauf. Ein Zwangsversteigerungstermin wird nach den folgenden Aspekten abgehandelt:
- Die Versteigerung wird eröffnet.
- Die Gebote werden abgegeben. Dies dauert i. d. R. eine Stunde, mindestens aber 30 Minuten.
- Der Höchstbietende erhält den Zuschlag, sobald keine weiteren Gebote eingehen.
- Die Zahlung wird abgewickelt. Dies muss innerhalb von vier bis sechs Wochen geschehen.
- Nach der Begleichung des vollständigen Kaufpreises erfolgt die Eigentumsübertragung in Form der Grundbucheintragung.
Falls das höchste Gebot unter 50 Prozent des Immobilienwerts liegt, kann es sein, dass das Gericht die Zwangsversteigerung stoppen und zu einem anderen Zeitpunkt wiederholen wird. Ebenso kann auch ein wichtiger Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen und somit die Zwangsversteigerung verhindern.
Auch Sie als Eigentümer können die Zwangsversteigerung zurückziehen lassen, indem Sie einen Einstellungsantrag gemäß § 30a ZVG stellen oder die Immobilie selbstständig verkaufen.
Unerwartete Mehrkosten? Diese Nachteile könnten auftreten
Dass eine Zwangsversteigerung für einen Schuldner Nachteile mit sich bringt, ist kein Geheimnis. Auch wenn dies dazu beiträgt, dass die Schulden verringert werden, bedeutet es gleichzeitig auch den Verlust des Wohneigentums.
Doch auf für den Käufer muss eine Zwangsversteigerung nicht unbedingt nur Vorteile haben. Dies fängt bereits damit an, dass in den meisten Fällen keine Besichtigung der Immobilie vor dem Versteigerungstermin möglich ist. Man kauft also ein Stück weit die Katze im Sack, weil mindestens der Zustand der Innenräume nicht bekannt ist.
Doch welche Nachteile hat eine Zwangsversteigerung noch? Stellt sich bei Besichtigung der Immobilie nach dem Kauf heraus, dass das Haus marode oder in einem sonstigen schlechten Zustand ist, besitzen Sie im Falle einer Zwangsversteigerung weder ein Rücktrittsrecht noch eine Mängelhaftung.
Definitiv einplanen müssen Sie, dass das Amtsgericht Zuschlagsgebühren für eine Zwangsversteigerung veranschlagt. Diese liegen bei ca. 0,5 Prozent Ihres Gebots. Ein Vorteil ist dafür, dass für Sie als Käufer keine Notarkosten anfallen.
Evtl. kommen durch eine Zwangsversteigerung also unerwartete Kosten auf Sie zu, weil das Haus mehr Pflege und Renovierungsarbeit erfordert, als Sie es zuvor erwartet haben. Natürlich können Sie aber auch richtig Glück haben und ein Haus für den Bruchteil des eigentlichen Kaufpreises erwerben, ohne dass größere Instandsetzungen nötig sind.
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