FAQ: Hypothek einfach erklärt
Die Hypothek ist laut Definition ein Grundpfandrecht, mit dem eine Immobilie belastet wird. Sie berechtigt den Hypothekengläubiger zur Zwangsvollstreckung, wenn der Schuldner die besicherte Forderung nicht mehr erfüllen kann. Hier erfahren Sie mehr.
Der größte Unterschied besteht darin, dass eine Hypothek ohne Forderung nicht existieren kann. Eine Grundschuld besteht völlig unabhängig von einer Forderung.
Eine Grundschuld bietet der Bank eine bessere Absicherung und deutlich mehr Flexibilität, wie Sie an dieser Stelle genauer nachlesen können.
Inhalt:
Wie funktioniert eine Hypothek?
Wenn Sie einen Kredit benötigen, um eine Immobilie zu kaufen, dann wird die Bank dafür sichergehen wollen, dass Sie den Kredit auch zurückzahlen.
Deshalb verlangt sie eine Sicherheit, zum Beispiel, dass Sie eine Hypothek aufnehmen.
Das heißt, Ihre neu erworbene Immobilie wird mit der Hypothek belastet – das Grundstück dient der Bank quasi als Pfand bzw. Grundpfand. Wenn Sie den Kredit nicht mehr wie vereinbart zurückzahlen können, darf die Bank Ihre Immobilie zwangsversteigern lassen.
Eine Hypothek ist immer an die besicherte Forderung gebunden, zum Beispiel an den Anspruch der Bank auf Rückzahlung der Kreditsumme nebst Zinsen. Juristen sprechen in diesem Zusammenhang von der Akzessorietät der Hypothek.
Mit der Erfüllung der Forderung bzw. mit der ratenweise Rückzahlung des Kredits sinkt auch die Hypothek. Mit der vollständigen Rückzahlung durch den Kreditnehmer verwandelt sie sich in eine Eigentümergrundschuld.
Verschiedene Varianten der Hypothek – mit oder ohne Brief
Es gibt zwei verschiedene Hypothekenarten:
- Briefhypothek: Sie ist der gesetzliche Normalfall und in der Praxis üblich. Das Grundbuchamt trägt die Hypothek im Grundbuch ein. Außerdem stellt es eine Urkunde, den Hypothekenbrief, für den Gläubiger bzw. Kreditgeber aus. Er kann damit seinen Anspruch nachweisen. Für einen Gläubigerwechsel genügt die verschriftliche Abtretung der Forderung und die Übergabe des Hypothekenbriefs an den Gläubiger, beispielweise an den neuen Kreditgeber im Rahmen einer Anschlussfinanzierung. Ein erneuter Grundbucheintrag ist dafür nicht erforderlich, was Kosten und Zeit spart.
- Buchhypothek: Diese Hypothek wird nur im Grundbuch eingetragen – ein Hypothekenbrief wird nicht ausgestellt. Auch für den Gläubigerwechsel ist ein entsprechender Grundbucheintrag erforderlich. Die dafür anfallenden Kosten belaufen sich gewöhnlich auf etwa 0,2 % der Restschuld.
Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld
Ein weiteres Grundpfandrecht zur Kreditsicherung ist die Grundschuld. Auch sie belastet ein Grundstück dergestalt, dass der Gläubiger das Grundstück im Sicherungsfall – also bei einem Zahlungsausfall – zwangsversteigern darf.
Sowohl die Grundschuld als auch die Hypothek müssen im Grundbuch eingetragen werden.
Im Folgenden listen wir auf, in welchen Punkten sich diese beiden Grundpfandrechte voneinander unterscheiden:
- Die Hypothek ist untrennbar mit der Forderung verbunden. Sie existiert nur so lange und in der Höhe wie die besicherte Forderung. Demgegenüber besteht eine Grundschuld unabhängig von einer Forderung.
- Eine Briefhypothek lässt sich ohne erneuten Grundbucheintrag auf einen neuen Gläubiger übertragen. Sie ist damit sehr kostengünstig. Die Übertragung der Grundschuld auf einen neuen Gläubiger erfordert hingegen einen neuen Eintrag im Grundbuch und verursacht damit Kosten.
- Aufgrund ihrer Akzessorietät besteht die Hypothek nur in der Höhe der besicherten Forderung. Zahlt der Kreditnehmer den Kredit ratenweise zurück, sinkt auch die Hypothek. Die Grundschuld bleibt konstant bestehen, auch wenn der Kreditnehmer den Kredit allmählich zurückzahlt.
Hypothek vs. Grundschuld: Vorteile und Nachteile im Überblick
Die Hypothek wird heute kaum noch als Kreditsicherung verwendet. Stattdessen ist die Grundschuld sehr beliebt bei den Banken.
Ob die Vor- oder Nachteile eines Grundpfandrechts überwiegen, ist eine Frage der Perspektive und Interessen.
| Hypothek | Grundschuld | |
|---|---|---|
| Vorteile |
|
|
| Nachteile |
| Für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch entstehen Notar- und Grundbuchkosten. |
Über den Autor
